Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Das sollten Sie wissen
Diese Kosten müssen Sie beim Kauf einer Immobilie oder einer Wohnung zusätzlich zum Kaufpreis einplanen und berechnen.
Das Wort „Neben“-kosten suggeriert erst einmal eine vernachlässigbare Größe. Doch lassen Sie sich nicht täuschen, denn beim Kauf einer Immobilie können im ungünstigsten Fall bis zu 15 Prozent zusätzliche Kosten auf Sie zukommen. Das bedeutet beispielsweise bei einem Kaufpreis von 200.000 EUR zusätzliche 30.0000 EUR, die Sie finanzieren müssen. Also: planen und rechnen Sie genau. Wir helfen Ihnen dabei, Ihre Kaufnebenkosten realistisch einzuschätzen und zu berechnen.
Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Kosten, die Sie als Erwerber eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung zu entrichten haben: die Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbssteuer sowie möglicherweise die Maklerkosten.
Die Kaufnebenkosten auf einen Blick:
| 1 | Notar und Grundbuchkosten | ca. 2 % |
|---|---|---|
| 2 | Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland) | 3,5 - 6,5 % |
| 3 | ggf. Maklerkosten | ca. 3-7 % |
| = | Nebenkosten zwischen 5 und 15 % möglich | |
Notar- und Grundbuchkosten – gesetzlich vorgeschrieben
Die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages sowie die Eintragung ins jeweilige Grundbuch sind gesetzlich vorgeschrieben. Für beide Leistungen fallen Gebühren von meist zusammen ca. 2 Prozent des Kaufpreises an. Diese sind in der Regel auch alleinig vom Käufer des Hauses oder der Eigentumswohnung zu tragen.
Grunderwerbssteuer – je nach Bundesland unterschiedlich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent
Eine weitere unumgängliche Abgabe beim Hauskauf ist die sogenannte Grunderwerbssteuer. Diese fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus. Die niedrigsten Steuersätze mit 3,5 Prozent des Kaufpreises gibt es in den Freistaaten Bayern und Sachsen. Spitzenreiter mit 6,5 Prozent sind beispielsweise Brandenburg, NRW oder das Saarland. Nach der Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar erhält der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt und hat in der Regel einen Monat Zeit, um den fälligen Betrag zu begleichen.
| Bundesland | Steuersatz in Prozent |
|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 |
| Bayern | 3,5 |
| Berlin | 6,0 |
| Brandenburg | 6,5 |
| Bremen | 5,0 |
| Hamburg | 4,5 |
| Hessen | 6,0 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 |
| Niedersachsen | 5,0 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 |
| Saarland | 6,5 |
| Sachsen | 3,5 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 |
| Thüringen | 6,5 |
Kann ich die Grunderwerbssteuer verringern?
Am jeweiligen Prozentsatz der Grunderwerbssteuer ist nicht zu rütteln. Falls Sie aber beispielsweise eine Bestandsimmobilie erwerben, können Sie frei bewegliche Ausstattungselemente, wie etwa eine Markise oder die Kücheneinrichtung, in einen separaten Kaufvertrag überführen. Dadurch verringert sich der notarielle Kaufpreis, der zu zahlende Steuerbetrag und alle Kaufnebenkosten entsprechend. Doch Vorsicht: die Abzüge müssen stets realistisch und plausibel sein, denn alle Kaufverträge für Immobilien wandern zum zuständigen Finanzamt zur Prüfung. Sprechen Sie hierzu am besten mit einem Steuerexperten.
Eine weitere Option ist natürlich, eine Immobilie in einem Bundesland mit günstigerem Steuersatz zu erwerben. Dies kann insbesondere für Käufer, die eine Immobilie als Wertanlage und Vermietobjekt kaufen wollen, eine Möglichkeit sein. In diesem Fall sollten Sie zusätzlich prüfen, ob Sie die Grunderwerbssteuer als Teil der Anschaffungskosten sogar steuerlich absetzen können. Auch hier ist die Hilfe von Steuerfachleuten ratsam.
Unterschied Grunderwerbssteuer und Grundsteuer
Grunderwerbssteuer und Grundsteuer klingen zwar ähnlich, sind aber völlig unterschiedliche Steuerarten:
- Die Grunderwerbssteuer wird nur einmal bei Kauf eines Grundstücks oder einer Wohnung bzw. eines Hauses fällig.
- Die Grundsteuer berechnet sich aus dem Einheitswert, den das zuständige Finanzamt für das Objekt festlegt, dem Steuermessbetrag und dem jeweiligen Hebesatz einer Gemeinde. Sie wird jährlich eingezogen.
Maklergebühren für die Vermittlung des Kaufs
Für den Fall, dass ein Makler in den Hauskauf involviert ist, fallen die entsprechenden Maklerkosten bei der Vermittlung an. Früher wurden diese Kosten meist zu 100 Prozent vom Käufer getragen. Seit Ende 2020 greift jedoch das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Das hat in der Regel zur Folge, dass sich Verkäufer und Käufer die Courtage jeweils hälftig teilen. Vereinbart also der Verkäufer mit dem Makler etwa zunächst eine Provision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises, muss auch der Käufer nur maximal drei Prozent des Betrages zahlen. Die Höhe der Maklergebühren ist jedoch Verhandlungssache.
Und: Zusätzlich regelt das neue Gesetz, dass Maklerverträge der Schriftform bedürfen. Mündliche Absprachen und Handschläge sind nicht mehr rechtskräftig. Sollte der Makler mit einer Partei vereinbaren, für diese ohne Courtage tätig zu werden, darf er auch von der anderen Partei keine verlangen.